您的位置:首页 >二手房 >

“三条红线”压顶,优质地块竞拍热度仍将持续

2020-10-30 15:01:07来源:丁祖昱评楼市

8月“三条红线”融资新规之下,房企融资环境进一步收紧,再加上多地调控加码,房企拿地投资的积极性受到一定程度的影响。

据克而瑞研究中心监测,拿地放缓成为9月份50强房企的主流趋势,三季度房企投资金额下滑26%,地价连续3个月回落,溢价率也在9月份明显回落,流拍率升至9.3%,土地市场整体热度明显回落。

值得注意的是,优质地块的竞拍热度仍然维系在高位。以10月份以来成交单价TOP20地块来看,以最高限价成交或成交溢价率超过30%的地块数量多达12幅。在融资监管新规之后,热点城市中优质宅地的供应占比反而呈现出微增趋势。

预计临近年末土拍竞争或进一步降温,但优质地块价格仍将缓步上涨。

01

优质宅地供应明显放量

政策不断加码之下,优质土地的入市节奏也发生了改变。

对比“三条红线”融资规则实施前后热点城市供应宅地中高单价宅地(单价超过1万元/平方米的宅地)的占比来看,在融资监管规则实施之后,热点城市中优质宅地的供应占比反而呈现出微增趋势。

其中,上海、深圳、广州、厦门等热点城市近期成交了不少优质地块,均是在在融资监管规则实施后挂牌成交。具体数据来看,8月末至10月底,重点城市供应宅地中起拍单价超过1万元/平方米的地块幅数达144幅,占总供应幅数的比例达到11.2%,较下半年融资监管规则实施前增加了0.5个百分点。

3.png

克而瑞研究中心重点监测的90个城市中,有17个城市优质宅地的供应占比超过20%,包括近期土地供应动作较为频繁的上海、广州、深圳等一线城市。

以深圳为例,前海板块已推出年内第二宗优质宅地,要知道,该板块近7年仅有四宗宅地入市,10月23日,深圳再次推出总建面超200万平方米的居住用地,总起拍价接近300亿元,堪称深圳有史以来土地供应量最大的一次。

广州也在近两月挂牌了多宗中心城市的优质宅地,如海珠琶洲地块、海珠南洲地块、天河奥体公园地块,起拍价都在3万元/平方米以上。其中,供应宅地起拍单价超过1万元/平方米的地块就多达21幅,在重点城市中排名第一位。

2.png

02

三成高价地成交同比涨幅超10%

实际上,优质地块竞争仍然非常激烈。

从溢价率来看,10月份以来成交单价TOP20地块中有12宗地以最高限价成交或成交溢价率超过30%,广州海珠琶洲地块、东莞长安地块甚至创下了片区最高楼面单价纪录。

不过,从近期优质地块的竞拍情况来看,融资收紧叠加政策加码下,房企拍地积极性还是有所减弱,如在本月成交宅地TOP20地块中,仅有少数地块吸引了15家及以上的房企参与,竞拍轮数超过百轮的地块幅数也不到5幅。

整体而言,高单价地块成交楼面价稳中有升。对比周边2019年以来成交同类型地块的价格来看,10月成交地价同比涨幅超10%的高单价地块共有6宗,占比达到30%。

以广州海珠区琶洲地块为例,该宗地的成交楼板价达51462元/平方米,较周边此前成交地块上涨了近4成。由于琶洲板块多年不供宅地,板块内几乎无新房在售,周边二手房挂牌价格也基本在10万元/平方米,且该地块又拥有一线临江优势,因此地块竞争较为激烈,经过101轮才成交。

与此同时,有5宗地块成交楼板价不及周边成交均价,地价降幅基本都在10%以内,降幅不大。这些地块的价格下滑多是由于政府限地价或增加配建、自持条件等原因所致。以温州鹿城区商住地为例,该宗地以最高限制楼板价20796元/平方米成交,这一价格较此前周边成交地块价格下滑了7%。但若考虑该宗地的配建成本,其实际成交价格还是上涨的。

1.png

总体来看,下半年来热点城市相继发力加码调控,但市场热度并未有明显走弱趋势,而在8月下旬房企融资环境的收紧后,市场较此前有所降温,但热点城市的优质地块供应并未因此有所减少,反而有所加快。

实际上,优质地块供应的增加和调控收紧的意图并不冲突。一方面,加大宅地供应是稳地价、稳房价较为有效的方式之一;另一方面,在东莞、上海、深圳等重点城市增加宅地供应有利于缓解区域内供求紧张的关系,在热点城市多采用“双限价”的出让方式下也利于稳定房价上涨预期。

临近年底,大部分房企已完成了增储目标,而在融资监管要求下,部分高负债的房企也会减少拿地支出,加速销售回款,以降低财务杠杆率。接下来,房企拍地将会更加理性,仅有少数优质地块才会有较高的竞拍热度,条件相对一般的宅地竞拍热度将会有所下滑。

值得注意的是,目前优质地块的成交地价整体上仍处于上涨趋势,特别是土地供应一直紧缺的区域,如上海内中环、东莞、广州中心城区等,这意味着此类区域未来优质地块的土拍仍然会比较激烈,拿地门槛也只会越来越高,建议还需仔细测算拿地成本,避免后期利润空间或现金流不足的风险。

但对于南京浦口、宁波江北等重点城市近期主要供地区域,土地供应明显放量的情况下其地价已经较为稳定,盈利空间也比较平稳,因此拿地相对安全。

推荐阅读

南宁3季度商品房销售榜TOP20出炉!2万+高价盘入围&五象占10盘!

刚需注意!南宁在售9字头楼盘超25盘 上车从速!

石锤!柳钢4.78亿入主青秀区 打造柳钢中国东盟金属材料产业园